不動産売却で注意しておきたい契約不適合責任のポイントとは？

不動産の売却は、スムーズに完了できるかどうかが気になるところ。
民法改正によって瑕疵担保責任の制度が契約不適合責任に変更されたのにも、要注意です。
本記事では、不動産売却で注意しておきたい契約不適合責任について解説します。

不動産売却で知っておきたい契約不適合責任とは何か？

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任は、不動産の買主が購入時に気付かなかった不具合（隠れた瑕疵）にあとで気付いた場合に売主が買主に責任を負う制度です。
民法改正された契約不適合責任では論点が変わり、買主の追完請求権も登場します。
買主の追完請求権の要点は、以下の2つです。

●責任を要求できる対象は、不動産の売買によって引き渡された物品の数量と品質が契約内容と一致しない場合
●上記のケースに該当すれば、買主は売主に対して債務不履行責任としての担保責任を追完で要求できる

改正により、不動産売却後に起こりがちな「話が違う」というトラブルを解決しやすくなります。

瑕疵担保責任での問題点が解決

瑕疵担保責任と契約不適合責任における、論点の違いは以下のとおりです。

●瑕疵担保責任：隠れた瑕疵があるかないかで責任が発生
●契約不適合責任：契約書に記載されているかいないかで責任が発生

つまり、契約書に記載されていなかった瑕疵が発見されたら売主は責任を負わなければならないと決められたわけです。
逆に、契約書に記載されていた瑕疵については売主に責任がありません。
2点の違いが明らかにされただけで、瑕疵担保責任で従来発生しがちだった問題は解決がスムーズになります。

買い手側に認められる権利

契約不適合責任が発生すると、買主は以下5つの権利を主張できます。

●追完請求：改めて完全な給付を請求できる
●代金減額請求：売主が追完を実行しなければ請求できる
●催告解除：追完請求後に売主が実行しなければ契約解除できる
●無催告解除：契約の目的が達成しなければ解除できる
●損害賠償：契約不適合により発生した損害を請求できる

特約による免責が認められる

契約不適合責任では、契約当事者が合意すれば免責したうえでの契約が可能です。
ただし、特約が無効となる場合もあります。
たとえば、売主が契約不適合を知りながら買主に知らせずに売買契約を締結した場合などが一例です。

不動産売却の際の契約不適合責任における売主側の注意点

契約不適合責任に適応する不動産会社に依頼する

新しい法規の知識が不十分な不動産会社も、なかにはあります。
改正された民法を十分に理解し、契約に問題が発生しないように進めてくれる不動産会社を選びましょう。

契約不適合責任の通知期間を設定

買主は、不適合を知ってから1年以内に売主に事実を通知すれば契約不適合責任の履行を求めることができます。
一定の適用期間は決められていますが、契約不適合責任は任意規定のため買主さえ了承すれば通知期間を自由に定めることもできます。

代金減額請求の記載をチェック

個人が売主となる場合、買主に対して代金減額請求と損害賠償請求権を与えない特約を契約書に盛り込むのが一般的です。

物理的瑕疵を把握するためにインスペクションをおこなう

不動産売却後のトラブル発生を避けるためにも、買主が建物の状態を把握するためにも、インスペクションは役立ちます。
専門家に、不動産の劣化や不具合の状況を調べてもらい、補修箇所や修理時期についても把握しておきましょう。

まとめ

不動産の売却において、契約不適合責任を要求されないように注意しておくことは大切です。
関連法規に詳しく、実績のある不動産会社に相談してみましょう。
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