久留米市内で持ち家を賃貸でお貸しする場合
持ち家を賃貸に出す前に（久留米市の不動産：みんなの不動産本舗）
住宅を取得して以降、急遽転勤が決まり今の住宅（戸建・マンション）をどうするか？と言う選択を迫られた時に３つの有効利用をされると思います。
１、賃貸として運用
２、空き家にしておく
３、売却する
今日のお話は上記の１である賃貸として運用のお話をさせて頂きます。
転勤される事により当然に赴任地で住居を確保し新天地にて生活が始まります。となれば現在のお住まいの家が空き家になる訳です。空き家になってもローンの返済は毎月発生します。分譲マンションの場合は管理費等も所有している間は負担がございます。ではどうするか？賃貸で貸して賃料収入でローンの返済に充てる事をお考えになられる方が多いかと思います。ご所有者様は賃貸経営のオーナー（家主）様になるのです。この賃貸経営をして行く上での留意事項をお書きします。
（１）募集するにあたり賃料を把握する
インターネットで賃貸の検索をすると便利ですね。ご所有の家のエリア、同じ間取り、築年数等で検索するといくつかの情報が出ます。これで下調べが出来ます。
補足として、エリアを検索する際に久留米市内での賃貸事情では学校区に拘りを持って探される方が多いので同じ町内になくても学校区で検索するのもで良いかしれません。また情報の中には相場外の募集設定で長期募集中のお部屋もありますので本来は不動産会社に相談は必須になります。その際は是非当社『株式会社みんなの不動産本舗』にご相談下さい。
（２）リフォーム施工（オーナー様費用負担）
賃貸の運用をする上でいくつかの費用負担がございます。その中で一番最初に出て来るリフォーム費用の負担となります。
原状居住中でご所有者様の生活がなされてあるお部屋は誰もが綺麗にご使用されてあると思いますが、賃貸募集する上では手直しであるリフォーム工事を要します。畳・襖の張替え、クロスの張替え・ハウスクリーニング等を施工する事をご想定下さい。全てを行う訳ではないのですが、借りるお客様がご見学されてイメージが悪いとなかなか入居者が決まらず、長期化する場合もあります。『株式会社みんなの不動産本舗』ではリフォーム施工のご提案も行っております。お気軽にご相談下さいませ。
（３）退去時の原状回復の負担（オーナー様費用負担）
賃貸借契約上で『借主の故意又は重過失による損害は賠償する責を負う』と言う決まりがございます。わざと損害を与えたり、壊したりした物、入居者の過失にて与えた損害は綺麗にして頂くと言う内容です。当然の事ですね。ただ、反面、通常使用・経年劣化・自然損耗の損害は入居者に請求出来ません。
よく論点になるのは
１、キッチンに冷蔵庫を設置した跡でクロスが黒くやける
２、上記２と同様でエアコンを設置した跡（他家電製品も同様です）
３、タンス等を置いたが日焼けで変色
３、床の椅子等の引き傷、カーペットについた家具等の跡
４、畳の襖の日焼けによる変色
退去後に原状回復をする場合に借主に請求できるのは故意・重過失のある箇所のみで上記の１～５の事情での損害はオーナー様負担となります。退去後もお貸しになる場合は新規募集を行う上で初期同様にリフォーム費用の負担がございますが、退去者より請求受領した金額にリフォーム費用が不足を生じた場合には再度手出しが必要となります。
（４）賃貸借契約中の設備不良の修理・交換の費用（オーナー様費用負担）
ご所有のお部屋には沢山の設備が備わってると思います。給湯器 換気扇・ガスコンロ・IHコンロ・浴室乾燥機・ウォシュレット・食洗器・etc
入居者を募集する上でこれら設備が多い程借りる側からすれば付加価値になります。募集する記載にも入るこれら設備がついての家賃となるのです。よって入居者が利用できる事を提供するのがオーナーの義務となりますので設備の不調があれば、修理・交換をする費用を負担しないといけません。
※サービス設置品の特例がございます。居室に設置してあるエアコンや照明器具は別途設備ではなくサービス設置品として取り決める必要がございます。サービス設置品は修理・交換の責はございません。上記の住宅設備品はサービス設置品として取り扱う事は出来ませんが、エアコンや照明等はきちんと設備として募集するのではなくサービス設置品として不動産会社に募集を依頼する必要がございます。
（５）オーナーよりの賃貸借契約解除が出来ない
賃貸契約期間中に入居者の契約違反等がない限りはオーナーより自己都合による契約解除は出来ません。賃貸借契約書には契約解除に関する事項の記載がございます。入居者は１ヶ月前に予告する事で契約解除を出来るとあり、オーナーよりの解除に関しては契約期間満了の６ヶ月前までに正当事由を持って契約解除を申し入れる事が出来るとあります。６ヶ月前に予告すれば解除出来るのではなく、正当事由を持って申し入れが出来るだけです。この正当事由の解釈が難しく下記の事由は正当事由にはなりません。
１、転勤が終わったり、ご所有の家の近隣に転勤になった
２、定年退職・会社を辞めた事由により家に戻りたい
３、親族が家を使いたい
４、売却したい
上記の事情では解約の正当事由にならず、解約の申し入れが出来ません。
正当事由に該当するのは生活する上でお金がなく、別に家を借りる費用もない状況になった場合には正当事由になり解約を申し入れる事が出来るのです。ただ、入居者も拒否する事が出来ます。立退き交渉は結構大変で、この交渉を有利にすすめる手段が立退料です。
立退料は引越代・迷惑料・新規の物件を確保する上での初期費用等がございます。法的に取り決めがないので金額の上限もなく、入居者の納得する金額の負担が必要になります。
（６）定期借家制度
借りる側の入居者は保護される事が多く、貸す側のオーナーの保護がない事の背景でできた法律が定期借家制度です。予め期間を取り決めその期間満了時に契約が終わる内容の法律です。契約は更新されることなく契約が終わりますので定めた期間を終えるとご所有の家が返還されると言う安心の内容でございます。ただ、久留米市内ではこの定期借家制度を取り入れた賃貸契約の成功事例が非常に低い現状がございます。入居者も入居して何年住むかは想定できません。場合によっては長期住まれる場合もございます。その不確定要素の中でご所有の家を借りようとは思わないと言う入居者が大半です。
賃貸でお貸ししたら入居者が退去するまでは利用できない、売れないのお気持ちになれる事をご意見申し上げます。
まとめ
ご所有のマイホームを賃貸に出される場合はまずは私ども不動産会社にご相談されて下さい。その上で賃貸するメリットが賃料収入をローンに充てる事が出来る、その上でのデメリットもきちんと把握する必要がございます。転勤されて空き家になった家に将来戻られる予定がない場合は売却した方が良い場合もございます。当社『株式会社みんなの不動産本舗』で賃貸での運用、売却の相談などのご提案をさせて頂いております。久留米市内の不動産の事なら31年の営業経験を生かしてオーナー様のお役に立ちます。
最後に賃貸として募集される場合はその時期も重要となってまいります。久留米市内では1月～3月の間が最も賃貸のお部屋探しが活発となりますので、可能な限りこの時期に募集を開始する事をお勧めいたします。
