久留米市の不動産売却の一括査定 マンション編
久留米市内の不動産売却の一括査定をご利用される前にご所有者様に是非お伝えしたい事がございます。特に私は長い年月で久留米市内の中古マンションのお取引を積極的に行って来ました。今年一年を振り返り、今の不動産、特に中古マンションの事をお伝えしたく以降書かせて頂きます。ご売却を検討されてるある方に一人でも多くお読み頂きたく書かせて頂きました。
不動産会社にとって、ご所有者様より売却の依頼を受ける事を『仕入れ』とか『物件上げ』と言います。不動産会社にとっては、仕入れは重要な業務です。近年、久留米市内において、今一番最も有力な手段がこのお話をする『一括査定』になります。この一括査定の話をする事で私はアンチ一括査定を一人でも多くの方にお伝えしたいと思います。特に久留米市内で不動産の売却をお考えの方、ご身内が久留米市内で不動産をご所有されてあり、ご売却を検討されてあるお客様に是非お読み頂きたく本音と真実をお伝えすべく書きましたので最後までお付き合いの程を宜しくお願い申し上げます。
まず、一括査定サイトを運営する会社が10社近くございます。動画、ＳＮＳ等の広告ＣＭで一括査定の記事を見られたことがあられる方も多いのではないでしょうか？
私どもが2年前より一括査定を開始した時に感じた事よりお話をします。
運営会社と契約をし、一括査定登録をした以降にかなりの査定依頼が入ります。
一括査定のメリットっと申しますと
（１）自宅で手軽に査定の依頼が出来る。
（２）不動産会社に出向かなくても、売却の査定が出来る
（３）登録してある不動産会社は積極的に売買の業務を行っている
お客様にとってはかなり便利な世の中になりました。たいていの一括査定に登録する不動産会社は久留米市内だけでなく、久留米市外の不動産会社の登録もあり、主として不動産売買業務に特化している会社が多いと言えます。お客様にとっても安心して査定依頼ができると思います。ただ、私がこのサービスを始めた際に、一括査定のご依頼を受けて、ご対応しても、なかなか売却のご依頼である媒介契約（ご所有者様が不動産会社に販売依頼をする際に締結する書類）を頂けない事情が多く、お客様にご連絡致しますと、ご所有者様よりよく言われる事が
『ただ単に価格をしりたいだけで売却の意思はない』と言う興味本位で依頼をされただけ、また、『高く売売却査定が出ると思ってたが、実際の査定額を聞いて売却はしないと』と言った？？の内容が続きました。そんな中でyoutube広告でこんな広告動画が流れて居たのです・・・・
『久留米市内は熱い、久留米市内のご所有者様の中で査定サイトご利用されたお客様が相場より1000万円も高くご売却をされました。』
久留米市内は私の生まれ育った町で、不動産の従事し34年間、久留米市内の不動産の仲介をして来ました。なので、そんな風に不動産価格が急騰し、活性化されるようでしたら、嬉しい限りですが・・・・現実はそんなに甘くはないです。実際にこの動画を見られたお客様はどう思われるのでしょうか？本当にご売却を検討してある方には希望の光がさし、ご所有の不動産価値に興味が湧いてくるのが目に見えて解ります。この記事を見た後に、その査定会社にクレームを伝えました。その広告動画も即無くなりました。
一括査定の仕組みを申し上げます。
査定サイトを運営する会社は登録してある不動産会社に査定依頼を頂いたお客様の情報を各不動産会社へ提供し、反響課金として1件あたり各査定運営会社での平均15,000円相当のお金を運営会社へ支払う仕組みになっております。意外と高いです。
理想はこの査定のご依頼を受け、査定をさせて頂き、売り出しを行わせて頂き、成約をする事で仲介手数料の収入を得る事となります。ただ、興味本位の査定依頼等であっても情報提供を受けた時点で課金となりお金を支払うこととなります。そんな中で査定サイトを利用しても、媒介契約を受ける事が出来ず、反響課金のお金を支払う事になる事で、久留米市内ではその査定サイトとの契約を解除する不動産会社も多いと言えます。どこの会社も言う事が、『動機が弱い』『査定依頼をされたお客様に繋がらない』『媒介契約が取れない』等の声が多く発せられてました。
ここで大事なキーワードの1つ目として、ご売却を検討されてあるお客様の情報を得る為に不動産会社がお金を支払っている事。
この事が、今からお話をする悪循環になってしまい、久留米市内の不動産事情が悪くなっている事に繋がります。
査定運営会社も様々工夫をされて、動機の強い方、繋がりやすいとご所有者様の情報となる仕組みに変わっていきます。
1年ほど前は、久留米市内の不動産なのに、久留米市以外の不動産会社が媒介を受ける事が多くございました。
私が強く思う事は、久留米市内の不動産は久留米市内の業者に依頼する事が最良と思っております。地域性の事や、学校区の事、災害の事等を詳しく把握しているのはやはり地元の不動産会社です。また久留米市内の不動産会社間では情報公開も活発で、意外と仲が良いのが現状です。久留米市内情報は各業者間で流通されて情報交換も活発です。私の媒介を受けた不動産の情報を他の不動産会社がお客様を紹介したり、私のお客様を他の不動産会社の募集する不動産を紹介する事もあります。それは久留米市内の不動産会社に限ってのことで市外の不動産会社の方はクローズ（物件隠し）もされます。
そんな中、こんな話がございます。
1件の査定依頼を地元不動産会社4社と市外の不動産会社にて査定依頼を頂いた話です。
対象がマンションで、築年が30年を超え、バブル期施工のしっかりたマンションでしたが、管理費等の維持費が高く、水害の発生する事情を知っていました。マンションの査定は過去の取引事例を元に比較方式にて査定書を作成しご提示させて頂く事がどの不動産会社も行っている事になります。対象のマンションがほぼ1000万以下でのお取引が事例が多いので、私は指標査定価格として1080万円で査定書をお送りしました。4社査定を行った不動産会社さんとは定期的に飲み会を私が開いており、その際にお聞きした価格は私のご提示した価格と差異はございませんでした。
ただ、結果は・・久留米市以外の不動産会社にて2000万円で媒介を受けてインターネットで掲載されてあるのを見ました。
ここで、どこも1000万円程度のご提示をされる中で2000万円をご提示されましたら、どうでしょうか？人としての心理から言えば、高くば売却してくれる不動産会社を選びますよね・・・
余談ですが、掲載の内容で人気校区のエリアにあるのに違う学校区の掲載をされてありました。お客様は悪くないので、こっそり、そのご所有者様へ『ご依頼は他でされたのですね。お力になれずに申し訳ございません。ただ、その不動産会社さんへ校区が間違ってますよ』って伝えてあげて下さいとメールをお送りしました。
その後どうなったかと言いますと、長期で売れ残ってあり、月日が経つにつれて少しづつ価格が下がって行きました。その後別の部屋が売りに出せれ、1000万円で成約をされてました。
2つ目のキーワードは、不動産会社によっては、ご売却を依頼されたお客様に、相場よりは高く提示するになります。安く言えば媒介を頂けませんし、競争に負けますので。。。
更にこんな話もございます。久留米市内の中古住宅の売却を上記で話した、久留米市以外の不動産会社が販売しておりました。そのご所有者様より私に相談があり、不動産会社を変えたいとの事でした。
聞くと3000万円で募集しているものの、1度もご案内がないと困ってありました。金銭のお支払いの関係で長期的には募集する事ができず、どうしたものかとの相談でした。その相談後に私の方で査定をしたところ、1800万円の金額にしかなりませんでした。そのことを正直にお伝えしました。そのお客様もショックであったみたいで、気持ちの切り替えが出来ずに結果2500万円で、当社に依頼をされました。当社にて販売開始となりました。ただ、それでも相場外で結局ご縁を作れず、お金を必要とされる猶予期間が近づき2100万円まで下げましたが、結果1700万円で仕方なく買取会社へ売却されました。実際に高く伝えられた価格も1300万円の減額となり、早くに私の会社に依頼すれば良かったおしゃってました。確かに3000万円と査定をされ、一気に下げる事は気持ちの分では不可能です。ある意味悪意を感じますよね。
買取りよりも高く成約していたかもしれません。
近年の一括査定サイトで不動産会社間に勝つためのマニュアルがございます。
１、査定の依頼のメールを受け取ったら、1分以内に電話を入れる。
２、電話が繋がる迄何回も連絡をする。
３、電話が繋がらい場合にはショートメールにて連絡をする。
４、1週間は継続して連絡をする。
査定依頼をされたお客様の大半が、その連絡が入るスピードにびっくりされます。先に申し上げましたが、情報を査定運営会社から頂く度に費用負担が発生します。となれば、各社一斉に電話を掛けます。
ご希望の査定方法がメールの連絡と書いていても、指定の時間を書いていても、それを無視して電話をかけるのです。
３つ目のキーワードは査定依頼を受けた時より不動産会社間の競争が始まるのです。この事で弊害が発生するのです。
2023年の不動産市況を振り返り
上記で述べた一括査定サイトのキーワードは
１、査定サイトにて依頼を受けた不動産会社は費用を負担している
２、査定価格は決して安くご提示せず、高めでご提案する
３、一括査定サイトの査定を受けたら各不動産会社の競争が始まる。
この事で各不動産会社も様々な対策、方針を打ち立て取り組みを開始します。
まずどこよりも先に電話をかける、繋がるまで何度も掛ける。
繋がったら、こう言います
『これ以降に不動産会社より沢山の電話がかかって来るので電話に出ないで下さい』『何社もご依頼しても同じですので他社を断って下さい』
この事で遅れて電話した不動産会社はご所有者様の不動産の査定ができません。その事を提言した会社は大半が自己利益追求型の不動産会社です。
この事が、不動産会社の競争に勝つ事が目的となり、本来、不動産会社が行うべき、ご所有者様の大切な資産を少しでも高く、少しでも早くのご売却希望を叶える為の目的ではなくなってきているのです。
結果・・久留米市内の中古マンションの情報は例年になく多くございます。多くとは、売れて行ってないのです。何故か？それは相場よりかなり高くなっているから。不動産価値の上昇ではなく、需要を無視した不動産会社が価格を競争に勝つために上げているのが現状です。
本書を書く事で当社ではマンションを高く売れないと言う事ではございません。ご所有者様の大切なご資産をお預かりする以上はなるべく高く、早くの不動産会社の責務を全力でお取り組しております。当社では、チャレンジ価格での販売で開始し、１～２ヶ月の募集で以下の検証を行う事にしております。
１、インターネットの閲覧数
２、お問合せ数（一般のお客様、同業他社）
３、案内数
上記の数値が悪い場合には、価格を見直し、現実的な価格での販売をご提示しております。但し、販売する時期（春・秋の時期と梅雨、猛暑時期では動きが違います）と販売期間が長期なのか？早急なのかは必ず考慮する必要がございます。
単にご所有者様より依頼を受ける目的が同業他社の競争に勝つためでなく、ご所有者様のお役にたてることを第一に考える為には絶対必要な事だとお伝えしたいです。
まとめ
4年前にブログで不動産会社は3社にしぼり、それぞれに依頼をした方が良いと書いた事がございます。でも今年一年を振り返り言うならば、1社だけの方が良いと言い換えさせて頂きます。
今年一年、多くの査定をさせて頂き、媒介も沢山頂きました。でも競合は必ず生じており、当社の査定価格で募集をとお願いすると、他社で当社より高い価格でご提示意をされたと言われると、その高い価格での募集をする事になります。心の中では、『なにを根拠にそんな価格を提示したんだろうか？』と思いますが、これも不動産会社同士の競争である事に他なりません。だったら、当社1社に査定をご依頼ください。
当社への査定のご依頼はこちらより
当社の査定で納得の行かない場合には一括査定をご依頼下さい。ただ、時間に関係なく電話が殺到する事やメールが頻繁にかかります。ご所有者様の温度と不動産会社の温度に相違を感じると思います。
私は久留米市内で34年、不動産勤務を久留米市内だけで従事して来ました。マンションの売買に関してはかなりの実績と経験がございます。必ず、ご所有者様の立場に立ってお役にたちます。また、きちんと流通をし一般のお客様だけでなく、他の不動産会社にも情報を公開をします。
想いを全て、文章にしましたが、一括査定をご依頼をされる前に是非、ご理解頂けましたでしょうか？
今年で一括査定サイトを辞める予定でしたが、当社としても仕入れは必須業務である事で来年も継続して査定サイトのお世話になります。ただ、この内容をなるべくお伝えしていこうと思いますが、全てをお伝えする事で競争負けをするかもしれません。
私は、34年間の間、変わらずに行ってきた、ご所有者様のご意向が最優先で、ご所有者様のお役にたち続ける事は変わらず、スタッフ一同お取組みをさせて頂きます。
株式会社みんなの不動産本舗 代表 久保 強
