久留米市内でご転勤になり不動産を売却するか？賃貸にするか？

春と夏にある人事発令、家（マンション）を購入して転勤になれる場合は

当社にご相談下さい。

急な転勤辞令、購入した戸建て、マンションをどうされますか？

１、空室のままで所有する

　　この選択をする方はあまり居ないと思います。何故なら空家中も

　　ローンの支払いも継続しますし、マンションであれば管理費や

　　積立金の支払いもございます。

　　併せ使用しない家の痛み、空き巣の心配、マンションの関しては

　　鳩の巣が出来る所謂　鳩公害のもとになります。

上記を考えますと大半が下記の２つの選択（有効利用）となると思います。

２、賃貸物件にする

　　この選択をすることで以下のメリット・デメリットがあります。

（１）メリットに関して

　①ローンの支払いを家賃収入で補うことが可能です。

　　物件によっては高額な家賃を設定でき、ローン支払い以上の収入が見込め

　　ます。

　②賃貸借計画期間中は空き巣対策もなりますし入居者にて管理して頂きます

　　ので空室でいるよりは断然お得です。

　③持ち家（住宅・マンション）は賃貸物件より割高な家賃設定が可能で、

　　久留米市内での入居希望者は医療関係の方若しくは大手法人様の社宅とし

　　てに成約が多いので未払い家賃の不安を解消出来ます。

こうしてみると賃貸に出して家賃収入をあげての有効利用を選択しちゃいま

すが、下記が見落としがちのデメリットになります。

（２）デメリットに関して

　④賃貸で募集する上でリフォームを要します。畳替え、ふすま替え、室内

　　のハウスクリーニング、場合によっては床、壁紙の張替えも必要となり

　　初期投資が必要です。

　　所有者されるオーナー様には申し訳ないのですが、ご自身が綺麗と思っ

　　らっしゃても募集する不動産会社からすれば最低限度のリフォームを

　　実施しないとご入居者様も見つかりません。

　⑤入居期間中の設備不良などによる対処

　　家主様になると入居者様より家賃ともらえる権利があり、反面入居者に

　　物件を提供する義務がございます。そのうえで室内の設備品が故障など

　　した場合に修理又は交換する義務が発生致します。

　　（給湯・換気扇・食洗器・散水栓よりの水漏れ・ガスコンロ　etc)

  ④～⑤は費用負担の事を書いてます。さらに・・・・

　⑥上記の③でお話をした入居者様の相手方は一年間で春と夏の転勤の時期

　　に会社の辞令を受けて転勤してこらえる方と言えます。募集する時期に

　　よってはその時期が来るまでは空室になる可能性も高いと思います。

　　その間のローンや管理費などの負担は家賃で賄えません。

　⑦オーナー様よりの解約（立ち退き）に関して

　　取り交わす賃貸借契約書には契約期間満了時６ヶ月前に予告とあります。

　　これに従って契約解除の申し入れが出来ると思われると思いますが、

　　出来ません。（入居者の家賃滞納や契約書上に記載する義務違反を除く）

　　オーナー様に正当事由がありそこに住むしかない等（経済的事情等）が

　　あれば申し出る事が出来ますが、入居者は拒否出来ます。また立退料の

　　支払いを別途行うことで同様に申し出る事が出来ますが、拒否される

　　場合が大半です。

※立ち退き料に上限はなく当事者間で取り決めます。

　　オーナー様の転勤で戻られる、売却したいでは正当事由になりません。

　　賃貸で契約を締結したら入居者が自己の都合で退去されることを待つのが

　　最良となります。

※賃借人付きでも売却することが可能です（オーナーチェンジ）が価格が

住宅ローンを利用出来ない為に買主側のローンの金利が高くなり、税金の優遇

も買主は受ける事が出来ませんので売却価格が下がります。

上記は一番見落としがちになりますので十分にご注意下さい。この様に入居者

に有利でオーナー様の為に出来た制度が定期借家契約になります。

機関満了時に契約は終了致しますので立ち退き交渉など不要です。

ただし、経験上定期借家契約の募集物件はお客様にとっては不都合な要素と

久留米市内で需要が低いです。以前相談のあったオーナー様で募集している

人気のマンションが決まらないと相談を受け、確認しましたら定期借家契約

がついており、それが決まれない自由ですよとアドバイスをして普通の借家

契約に変更したら1週間で決まりました。

ですので募集する家は定期借家契約はNGだと思います。

以上が賃貸物件にするメリット・デメリットです。もう１つの有効利用は

３、売却する

　　もし、ご所有者様が転勤して数年してまた戻って来られる予定がない

　　場合は売却をお勧めしております。

　　賃貸期間が長ければ安定して収入も入りますが、物件の評価も建物が

　　古くなってくるとともに下がります。併せ貸した相手方によっては室内

　　の損傷も生じて価格の減額に影響致します。

　　また低金利の今の時代に賃料を払うより購入した方が良いと思われる方

　　も多いと思います。

　　現実、現在インターネットの不動産の賃貸情報で持ち家の賃貸が異動の

　　時期にご縁が出来ず、まだ決まってないお部屋の情報も掲載があります。

　　一部のオーナー様によっては賃貸を止めて売却に変え成約した事例も多く

　　ございます。

不動産を持たれると２つの有効利用の賃貸・売却どちらにされるかはお客様の

将来のご予定で決まると思います。

賃貸に出す場合も売却される場合にも不動産会社に依頼されると思いますが

1度お部屋の状況も確認することを要します。重点的にみるポイントは部屋の

状態です。賃貸はある程度のリフォームを、売買が現状で原則売り出しますが

状況に応じてはリフォームをご提案するかもしれません。

私は過去の実績や経験にて培った知識でお客様にこれらの事をお伝えし選択

して頂いた依頼を全力で取り組んでおります。

転勤が決まられたらまず当社までご相談下さい。同様に賃貸が決まらないで

お悩みのご所有者様のお気軽にご相談下さい。

最後までお役に立ちます。