久留米市内の不動産売却をする場合の経費

不動産の豆知識

久保 強

筆者 久保 強

不動産キャリア31年

担当してくれて良かったと言って頂ける様にと常日頃『お役立ちの精神』で頑張り続けて30年。お客様に感謝して感謝される様に頑張ります。無理なく・リスク少なく・安心の不動産情報提供を心掛けておりますので末永くお客様のパートナーとしてありたいと思ってます。

不動産を売る際の経費に関して

株式会社みんなの不動産本舗の久保でございます。久留米市内の不動産の売却しようとご検討のご所有者様で気になるのが売却経費ではないでしょうか?本日は売却される際の経費に関してお話を致します。




不動産の売却には経費が必要です。どの様な経費が必要かと言いますと


1、仲介手数料

2、登記の公正費用

3、印紙代

4、税金


おおまか上記の4つになります。順を追って説明します。


1、仲介手数料 依頼した仲介会社に支払う費用

金額の算出は国土交通省の決めた報酬計算で下記の公式で計算します。


 売買で成約した価格(以降成約価格と称す)×3%+6万円(税別)となります。(取引金額が400万円を超える場合)


例)物件を2000万円で成約した場合は66万円(別途税)が仲介手数料となります。


ここでよくご所有者様に尋ねられる事が上記の6万は??何なの?っと聞かれます。


本来の国土交通省が掲げる報酬規程での仲介手数料の計算は下記の通り切り分けそれぞれに規定のパーセンテージを乗じて計算となっております。


0~200万 までの部分に 5%


200万~400万 までの部分に 4%


400万円を超える部分に   3%


それぞれの金額を合計した金額に消費税を乗じた価格が仲介手数料の限度額となっております。言葉だけでは解りづらいので下記の例で説明致します。


例1)マンションで200万円のワンルームを売買した場合

200万円の5% ➡ 100,000円(別途消費税)となります。

例2)マンションで350万円の1LDKを売買した場合

350万円を200万円と150万円に分けて計算します。


200万円➡5% 100,000円(別途消費税)


150万円➡4%  60,000円(別途消費税)


上記の各合計の160,000円(別途消費税)が仲介手数料となります。


例3)マンションで1000万円の3LDKを売買した場合


これも1000万円を200万円、200万円、600万円と分けて計算をします。


200万円➡5% 100,000円(別途消費税)


200万円➡4%  80,000円(別途消費税)


600万円➡3%   180,000円(別途消費税) 


上記の各合計の360,000円(別途消費税)が仲介手数料となります。

最初に述べた2000万円×3%+6万円➡360,000円(別途消費税)と同じ金額になるのです。


これは0~200万円までの5%と200万円~400万円までの部分に4%の乗数を3%に統一し別に2%、1%を加算する方法によるものです。


0~200万まで    5%→3%+2%(40,000円)


200万~400万まで   4%→3%+1% (20,000円)

          ☟

3%+60,000円(上記の2%の40,000円と1%の20,000円)の数式となり、どちらも同じだとお解りになられたと思います。私の場合は3段階に分割したやり方でご説明させて頂いております。



久留米市の中古マンション売却のご相談はこちら



2、登記の公正費用 司法書士へ支払う手数料と印紙代


不動産売買のお取引で重要な項目が所有権移転登記です。司法書士の先生へ依頼をして登記所(法務局)へ名義変更の手続きをして頂きます。賃貸と違いカギを受け取るだけでなく名義変更をし権利書(今は登記識別情報と言います)を作成してもらう大事な作業です。この名義変更する登記費用は原則、買主様の費用で行いますのでご所有者様のご負担はございません。支払うのが買主様ですので司法書士の指定も買主が選出します。ご所有者様の登記された記載に下記事項がなければご所有者様のご負担は発生しません。


チェック項目


(1)登記簿に記載された住所と印鑑証明が同じ


(2)自己の名義である


(3)金融機関よりの借り入れ(抵当権設定)がない


(4)権利書を保管してある



上記の(1)~(3)の内容であれば負担はありません。では相違する場合に発生する経費


(1)住所変更登記 現在遠方に住んでおり現在の印鑑証明と登記簿記載の住所と相違している。売却する場合は必ず印鑑証明の添付が必要です。この内容に該当する場合は登記簿の住所を印鑑証明書の住所に書き換える住所変更登記の費用の負担がございます。


(2)相続登記等 御相続にてご所有者様になっていて被相続人様より相続人様への相続登記が必要です。


(3)抹消登記 金融機関より借り入れがある場合は抵当権が設定されてあり、これを抹消しないと所有権移転が出来ません。通常は売買代金の全額を受領する際にその金額で完済をし、その金融機関より司法書士が抹消書類を預かり抹消手続きを致します。


(4)権利書がない 権利書は不動産保有している間にほぼ取り出さし見る機会が少なく、長い年月が経つとどこに保管してあるか覚えてない方もいらっしゃいます。通常は探して出てる来ることが大半ですが、仮に紛失してる場合は問題となります。権利書は再発行はしません。一生に1度きりの大切な書類です。もし紛失してる場合は司法書士にて手続きをして頂き、ご所有者様で相違ないという内容の書類を作成してもらいます。別途有料となりますが担当する司法書士により金額は様々です。


上記の(1)~(4)の費用は不動産会社の仲介手数料と違い規定がございません。また見積もりを取る場合も買い手が決まり、買い手の指定する司法書士となりますのでその司法書士の請求金額になりますので一応には金額をお提示できません。


久留米市の中古マンション売却のご相談はこちら



3、印紙代 売買契約書に貼ります。

印紙代は成約価格に応じて印紙代が変わります。またお取引した日でその金額が変わります。(令和2年3月31日までか以降か 詳細は 国税庁ホームページで印紙税額一覧表が公表されました。☞ 印紙税額


上記の費用は売買の経費ですので売却した代金で支払われるご所有者様が多いです。ただし上記2の(2)の相続登記は相続人の方々の戸籍を揃えたり、費用も時間も掛かりますのでお取引成立前には完了させておいた方が望ましいので先に費用建て替えが必要となる場合が多いと思います。でお客様の一番お尋ねになられたい経費であり意外と予算を立ててない経費が以下4の税金です。




4、税金 譲渡所得税

1度きりの売却した翌年の2月15日~3月15日の確定申告時期に行う事になります。翌年がポイントです。お客様でよく税金はいくら支払うのかと聞かれます。


税率は譲渡した年の1月1日において5年超と5年以下で分類され5年超を長期譲渡所得とし5年以下を短期譲渡所得と言います。それぞれの税率は下記の通りです。

※なお、税の簡単記事となります。詳細はもよりの税務署や税理士の会社へお尋ね下さい。


 短期譲渡所得 所得税15% 住民税5パーセント 合計20%


 長期譲渡所得 所得税30% 住民税9パーセント 合計39%


税金って意外と高いですね・・・と思われるかもですが、これは売却した成約価格に対してではなく売却の利益に関して掛かります。利益とは?


成約価格 - 物件の取得した価格 - 経費 = 利益 になります。


(1)成約価格とは文字通り売却した売買代金で締結した売買契約書の提示が必要です。上記の3の印紙は貼り忘れのない様に注意が必要です。貼ってないで申告しますと印紙税法違反になります。


(2)物件を取得した価格とは売却した物件を購入した代金の事で上記(1)と同様に売買契約書が必要です。


(3)経費は上記の1~3の経費になります。


ではでは例にしますと


10年前に取得したマンションを売却した場合を例に


この物件を購入した売買契約書1000万円 が有 

この物件を売却した売買契約書1500万円 が有

仲介手数料 561,000円の領収書と印紙代10,000円の領収書 が有


売却価格15,000,000円-10,000,000円-561,000円-10,000円 ➡ 利益 4,429,000円 

5年以上所有ですので長期譲渡の20%の税率を乗じて譲渡所得税は 885,800となります。


経費で一番大きな金額となりました。短期の譲渡になると更に費用が増えますね。ここでよく勘違いされるのが金融機関の借り入れに10,000円を返済したので利益はないと思われる方も居ますが、返済する金額は経費にはなりません。税金は高いですが納税は絶対です。但し、以下の内容で捕捉を申し上げます。


1、居住用資産の売却の特例

自己の居住用の物件で居住してある場合と以前居住していたが住宅に住まなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する場合にはこの特例を利用できます。この場合に3000万の控除を受ける事が可能で利益が3000万まで非課税となります。


2、利益って・・そもそも久留米市内でマンションを購入した時の金額より高く売れたって事が珍しく・・利益がないのであれば税金は不要です。 (申告は必要)

ただし、たまにある話ですが、意外と購入した時の契約書を保管してないと言う事態がございます。この場合は取得費不明となり利益がないと証拠付けが出来ません。以下の計算式で算出します。


上記の例で言いますと


売却価格15,000,000円で契約書がなしで取得費不明


この場合は売却価格の5%での取得とみなされます。よって取得費は750,000円となり利益は14,250,000円で経費561,000円-10,000円を差し引き 利益は13,679,000円になります。これに20%の税率をかけて譲渡所得税は 2,735,800円・・・になるのです。契約書の保管の大事さが身に染みて解りますよね。

上記で述べた居住用資産であればセーフですがそうでないと大きな税金の支払いとなります。



以上大まかな経費について書きました。先に申しましたが税金は目安であり、また経費もお取り扱いする物件により増える場合もあります。例えば


1、測量費用

2、解体費用

3、増築をしてありこれが未登記の場合の表示登記の公正費用

4、etc


ご所有の不動産の査定を頼まれる際に経費の件もお尋ねされると良いと思います。


久留米市内で不動産を保有されてあり売却される場合の経費のお話をさせて頂きました。不動産会社によっては経費のお話を後にする方もいるみたいです。ですが、売り出す前にきちんとおおまかでもいくらくらいの経費が必要かは抑えておいた方がよいと思います。その上で売り出しを開始して下さい。また当社では随時無料査定と不動産の無料相談をお受けしております。ご興味がございましたらお気軽のご連絡下さい。


不動産の無料ご相談はこちら



”不動産の豆知識”おすすめ記事

  • 水害被害の少ない柳川市の中古住宅のご紹介の画像

    水害被害の少ない柳川市の中古住宅のご紹介

    不動産の豆知識

  • 久留米市内でのはじめての不動産購入(建売編)の画像

    久留米市内でのはじめての不動産購入(建売編)

    不動産の豆知識

  • 久留米市内売却する為の不動産会社選びの画像

    久留米市内売却する為の不動産会社選び

    不動産の豆知識

  • 久留米市内の買取VS仲介どちらがお勧めか?の画像

    久留米市内の買取VS仲介どちらがお勧めか?

    不動産の豆知識

  • 居住中の家の売却必勝法の画像

    居住中の家の売却必勝法

    不動産の豆知識

  • 久留米の賃貸募集(分譲マンション編)に関しての画像

    久留米の賃貸募集(分譲マンション編)に関して

    不動産の豆知識

もっと見る