久留米の賃貸募集（分譲マンション編）に関して

久留米の賃貸募集（分譲マンション編）に関して、アドバイス申し上げます。

久留米市内の分譲マンションを買い替え・住み替え・転勤などにて空き家になる場合において賃貸で募集する事を選択されるご所有者様に読んで頂きたくこの記事を投稿致しました。毎度の事ながら久留米市内の事で、市外の事情とは相違のある部分があるかもしれません。ただ法律等は全国共通ですので続けます。

久留米で賃貸のポータルサイト等を見るとたくさんの情報が出てまいります。その物件の中には分譲マンションが賃貸として募集されてる情報もございます。昔は賃貸として建築されたアパートマンションより、販売目的である分譲マンションとでは、設備や重厚感が分譲マンションの方が高く、需要も高いのであまり空室がない時代でしたが、今では結構情報掲載されてございます。また近年の賃貸マンションは昔とは違ってよくなり設備の面でもかなり良くなっております。

その背景で分譲マンションをご所有で賃貸として有効利用されるオーナー様に是非読んで頂きたい内容として書きます。ちなみ若い賃貸を担当するスタッフは分譲マンションの賃貸を『分賃：ぶんちん』と呼んでました。ですので以降は分賃とここでも表記致します。

１、リフォームの初期投資

賃貸を募集する上でリフォーム（クロス・畳・襖等の張替え・他設備不良の修理、交換・ハウスクリーニング）を行う必要がございます。リフォームの範囲や費用などはお部屋の保存状況により変わります。また意外と綺麗に見えても、家具類を出されると損傷個所が出てるくる場合もあります。リフォームを実施しないと他の競合する物件と比較された際に競争負けします。また退去時の原状回復のトラブルの元ににもなります。

当社はリフォームのご紹介もしております。賃貸用のリフォームや自己居住用用のリフォームまでの多くの実績がございます。リフォームのお尋ねはメールにてお問い合わせください。suwano@minano-f.com

２、契約期間中の物件の提供義務（設備不良による修理・交換）

賃貸募集する際に物件の設備項目が多いとお客様の目に止まりやすく成約率もあがります。設備の代表的な物としては下記の物が一例です。

①給湯・シャワー

②換気扇（浴槽には浴室乾燥機があればこれも設備）

③システムキッチンのガスコンロ（食洗器・ディスポーザー等も設備）

④混合水栓（ワンレバー式）

⑤空調設備や床暖房

上記以外にも賃貸募集の際に設備表記して募集したものは設備の付マンション価値となり、寿命や通常使用で故障した設備に関してはオーナー様は修理する義務がございます。オーナー様はご入居者様より家賃をもらう権利があり、その対価として物件を提供する義務がございます。元々物件を決めた理由と募集家賃を納得されたのは希望の設備があったからと言う理由の場合が多く、その設備が使用できなくなれば、支払う賃料の減額もしくは修理代の立替えを入居者がし、その費用分の賃料相殺を申し出てくる事もございます。当社では上記⑤の空調に関しては設備でなく『サービス設置品』にします。これにより契約期間中の修理義務はなくなりますので家賃減額の主張も出来ません。また床暖房が壊れた場合なんかはフローリング自体も交換する必要を要しますので、必ずサービス品にする必要が大です。

３、原状回復費用の問題

原状回復は入居者様とよくトラブルとなる内容で以前は裁判までなることが多々ありました。ポイントは入居者の故意や重過失がない損傷は入居者に請求できないとなっております。通常で発生する日焼けや、家電製品（冷蔵庫・エアコン）の設置に伴うクロスの焼け等は通常使用に該当しますので請求できません。また入居者の故意によりクロスが一部損傷があった場合にはその部分の請求のみしか出来ません。次に賃貸募集をする場合にその箇所だけを張り替えると色具合でまだらなクロスのお部屋になっちゃいますので次の募集の際には上記の１と同様にリフォームの投資が必要となります。

まとめますと、入居者の故意・重過失によるリフォームと次に募集するためのオーナー都合のリフォームとは大きく区分けされる事になります。

４、募集する時期に関して

これは久留米市内の事ですが、分賃を借りるお客様層の方は医療の方か、企業様が法人の社宅として借りる場合が大半です。所謂転勤族の方となります。１００％ではない話ながら、転勤族の方のお部屋探しは春の移動の２月～３月中旬か？９月の秋の移動の時期となります。募集するタイミングは遅くても３月中旬までには入居できる状態にしておくのがベストです。ただ、入居は無事に決まり、数年後にその入居者が転勤や家を購入されて退去するこする事になったとして、その退去日が５月のゴールデンウィーク中だった場合、時期外れの募集となり決まるまで最悪数か月かかる場合も想定されてあった方が良いと思います。その空室の間でもローンがあればその支払いとマンションの管理費・積立金の負担は続きますので。

５、契約期間中のオーナー様よりの退去の申し出

６、定期借家契約（上記５、の家主不利を解消する為にできた法律です）

上記５の様なオーナー様の不利な事項を考慮して定期借家権の契約が制定されました。募集の際に定期借家契約でと募集をし予め契約期間３年とかの期間を定めて契約すれば３年を過ぎると契約が終了し立ち退きに伴う負担がなくなります。ですが久留米市内ではこの定期借家契約での需要がかなり低く、決まりやすい人気のマンションであっても入居希望する方が少なく、会社の社宅として借りる法人様の規定条件で定期借家契約の物件は決めない事の旨の決まりがございます。借りる方の立場で３年しか住まいとか解らない事情が大半でしょうから、久留米市内でこの契約制度が凄く良いものとは私は思いません。

過去に他の不動産会社に募集依頼をされてあるオーナー様より半年程賃貸が決まらないと相談がありました。築年数も新しく、学校区も人気の校区で家賃も適正で半年も決まらない原因が定期借家契約条件だったのです。ずばりこれを外す事をご提案してすぐに決まりました。上記４で述べましたが、久留米の分賃は転勤族の方の法人契約となる可能性が高いのでずっとそこで居住し続ける事の割合が低く、転勤されるかもしれませんとご提案したことによりご縁が作る事が出来ました。

私は３０年間久留米市内不動産会社の営業社員として勤務して来ておりましてオーナー様より賃貸斡旋の依頼を受けてたことも多々ございます。現在ローンがあるご所有のマンションが退去に伴い空き室になる場合のローンの支払いや、管理費などの支払いが止まることなく続きます。これを賃貸で募集をし入居者が決まれば家賃が入りますので支払いが楽になりますが、リスクは回避する必要がございますのでご所有者様がオーナー様（貸主様）になる以上は是非とも抑えておいて欲しいことを本日は書かせて頂きました。

※最後に１つ　持ち家として購入したマンションを賃貸で運用する場合は利益の為にとお考えにならない様にお願い致します。一例として

例）築３年程度の分譲マンションを賃貸で110,000円（駐車場1台含む）で募集し成約した場合

月々の返済　65,000円　管理費　5,000円　積立金8,000円　駐車場　5,000円の負担がある場合

毎月の収入－ローンの支払い－管理費等の負担　＝　手残り

110,000円　－　65,000円　－　18,000円　＝　27,000円

上記の例ではローンや管理費等を支払っても27,000円残りますがこの残った27,000円は上記の２、３、４のリスクを回避する為に貯めておく事をお勧めします。上記の場合の維持費はローンと管理費等の負担で83,000円が空室でも必要で、仮に賃貸契約で2年間（２４ヶ月）の収入で27,000円×２４で648,000円が通帳に残り上記の４の時期外れの解約による空室があっても、約７ヶ月分の支払いが確保出来ます。あくまで参考例であすのでご所有されるマンションの維持費やそのマンションの賃貸相場によって変わる事はご承知おき下さい。

ご所有されるマンションの有効利用は上記で述べてまいりました、賃貸で運用する場合と売却の選択肢があります。どちらが良いのかはお客様がお決めになることだと思います。みんなの不動産本舗では来年度に転居予定で空室になるマンションの有効利用のご提案をさせて頂いております。リスクを知れば回避も可能です。後で知らなかった、説明を受けてないでは相手あっての賃貸借契約ですので、是非とオーナー様になられる意識を持たれて下さい。

空き家にされる予定がございましたら、募集開始する時期も非常に大事ですのでお気軽にご相談されて下さい。久留米市の分譲マンションの事なら経験豊富な　みんなの不動産本舗の久保までご連絡下さい。

ご相談はお電話0942－65－5660　メールはsuwano@minnano-f.comまでお気軽にご連絡下さい。