久留米市の中古マンションとは
久留米市の中古マンションとは
久留米市内は福岡市や北九州市までとはいかないものの沢山の分譲マンションがございます。私は3１年間久留米市内の分譲マンションのお取引をしてまいりました。
中古マンションとは
建築後1年を経過したマンションや1年を経過せずしても1度人が住んだ事のあるマンションが中古マンションと言います。久留米市内には250棟を超える分譲マンションが建っており、現在建築中のマンション等ございます。私達不動産会社がお取り扱いする事が大半なのが中古マンションとなります。当社が主力としている物件種別がまさにこの中古マンションです。ではでは本題の久留米市内の中古マンションとはに入りますね。その前に
マンションの利点とは何か？
ズバリですそれは立地です。中心地とも言える西鉄久留米駅やJR久留米駅の周辺では交通の便のが良く、金融機関や病院も多くあり生活に便利なエリアであり誰もがこのエリアで暮らしたいと思われるのではないでしょうか？長い将来を考慮し高齢になった際に車を使用しないで暮らす場所としては最良の場所と言えます。こんな便利なエリアに戸建を購入したいと希望された場合に土地の相場価格も高額で戸建はなかなか手が届かないお客様が大半です。そこでマイホーム取得の選択肢として出て来るのが分譲マンションですね。ですので西鉄久留米駅及びJR久留米駅近くには沢山の分譲マンションがございます。当然多くの中古マンションも売り出されます。
マンションの名称で良く使用される六ッ門（ムツモン）の謎？？
西鉄久留米駅とJR久留米駅のほぼ中心となる町名に『六ッ門町』ってございます。ムツモンマチって読むのですよ。久留米市内に住んである方は当然に知ってる方が大半だと思いますが、他の地域より久留米に来られる方はムツカド町って呼ばれる方も多々いらっしゃいます。余談ですが今人気の花畑ですが、久留米の方はハナバタケって読みますが・・福岡市内方はたまにハナハタって読まれる方もいらっしゃいます。福岡に同じ文字の花畑（ハナハタ）ってありますので・・・
本題ですが、六ッ門の謎って？何の？お話ですが・・インターネット上でこの六ッ門町の周辺の町に建っているマンションで〇〇マンション六ッ門とか？△△マンション六ッ門西（南や中央等）と六ッ門町に建てられてないのに六ッ門のネーミングが使われてます。
一例では ライオンズマンション六ッ門 ライオンズマンション六ッ門第2 ライオンズマンション六ッ門南 他六ッ門西 六ッ門中央
ライオンズは多いですね、来年竣工する新築のライオンズマンションを入れて久留米で30棟ございます。
他ヒューマンズ六ッ門 サンハイツ六ッ門 朝日プラザ六ッ門 サーパス六ッ門 アーサー六ッ門ウイング 他もあります。※余談ですがマンション名の出し合いを他の不動産会社の社員さんとして勝負しても勝利する自信がございます。私は一通りは見てきた経緯や、売買や賃貸のお世話をして来ましたので。。。31年久留米市内の不動産業をやってきたので当然ですけど。
また・・横にそれましたが久留米市内では六ッ門の町の名が便利な中心地のイメージがあり便利性が強調されるのだと思います。ただ、私個人的には飲み屋さん街のイメージが強く繁華街と言えると思います。
マンションは年代で選ぶべし
お勧めは平成14年以降の竣工の中古マンション（久留米市内だけの法則）
よく私の書くブログでは年代に拘りを持って探す記事等を書かせて頂きました。これって重要な久留米市内の中古マンション探しのポイントだと思います。今回はその1部の話で平成14年以降の物件がおすすですので話にします。（平成元年より平成4年までのマンションも良いのですが、別記事でご覧下さい→久留米市内の中古マンション購入とリフォーム）
平成10年よりマンションは2重床構造がはじまります。以前は洋室がカーペットになってるマンションが多かったのですが、10年以降はー洋室もフロリングであり、フローリングと床の間に空間のある2重床構造が標準化されて来ました。今現在は2重床2重天井となり上下の遮音解消に大きく活躍する構造になってます。平成10年以降より浴槽の追い炊き機能も1部のマンションで付き始めました、またペット飼育も出来るマンションも1部のございます。また、平成13年までのマンションは浴室と脱衣所の段差がございます。本題の平成14年以降のマンションはバリアフリー化が始まります。併せ、ペット飼育、追い炊きも当然に可能となってきたのです。ってことは平成13年以前の中古マンションでは追い炊きもペット飼育もバリアフリーも標準ではないと言う事です。（毎回の営業トークで使わせて頂いてます）言い換えると平成14年以降のマンションが良いと言う事になります。ただ、価格帯は1500万円以上が相場ですので予算が必然的にあがります。
中古マンションを選ぶなら平成14年以降がお勧め
新築より中古マンションがお勧めです。その上でそもそも中古マンションとは・・・
私の中心業務である中古マンションの売買の仲介でございます。この中古マンションを購入する上で以下の事を押さえておく必要がございます。良くお客様よりお尋ねになる項目を挙げてみました。
１、原状渡し
築年数が経過しご所有者様が生活して来たお部屋ですので、それなりの損傷や汚れがあります。購入を希望されるお客様はリフォームやハウスクリーニングをして頂けるものと思ってらっしゃる方が多いのですが、原則『現状渡し』となる事が多く、購入する際のリフォームの費用も予算に組み込むことをお勧めします。私のご提案☞クロスの柄を部屋ごとお客様の好みで選び施工すると世界に１つのマイホームが完成します。子供部屋のクロスの色を男向け、女の子向けにお子様と話しながら選ぶのは楽しいですよ。
２、リフォームの費用も借りれるの？
現在の住宅ローンの制度ではご購入者様の支払い能力（年収基準や返済比率）にもよりますが売買価格と諸経費とこのリフォームをセットでご融資を受ける事が可能です。低金利時代と言われる今の世の中で住宅ローンの金利で借りれます。後日借りる場合には住宅ローン程の金利は利用出来ません。
リフォームするなら購入時がお勧めです
３、居住中のお部屋
売主様は売却の相手が決まるまではマンションにて生活してあります。お客様よりの質問では『居住中イコール見れない』と判断される方がいらっしゃいますが、そんなことはございません。当然にご見学出来ます。ただ、生活をさえれてありますので事前にご連絡をし最低1日は開けて売主様の在宅時間と購入希望者様のご都合を調整してご見学する事になります。新築マンションってモデルルームを見て購入をする事になりますが、中古マンションの良いところは現に建ってある現物を見れる事やバルコニーより景観を確認出来る事です。また生活者の家財道具が入っておりますので購入してテーブルのサイズやベットの置く位置等も確認出来て良いと思いますよ。また、生活の情報や音の事等、住んでるから解る生活情報を売主様より聞けるのもメリットです。ただ、荷物があるのとないのでは荷物がる事で隠れた損傷個所や汚損箇所が確認出来ないと言うデメリットもございます。この場合は予めリフォームの想定をしてた方が良いと言えます。
ここで売主様にお願いさせて頂いている事がございます。
ご見学出来る環境作りこそ居住中の売却成功のルールです。とこれは当社の持論と方針ですので他業者のお預りする物件を見る場合には適応しないのですが・・・ 過去記事を参照下さい。→居住中の売却必勝法
４、住宅ローン減税の適応があるの？
マンションは耐火構造です。建築後25年を超えてない耐火構造でございましたら、新築同様に減税が受けれます。また、築25年を超えたマンションでも耐震診断を受ける事でこの住宅ローン減税が適応出来ますが、別途費用がおおまか10万円程度かかります。
結果中古マンションもローン減税を受ける事が出来る
５、新築にはある費用負担と中古マンションにある費用負担
①仲介手数料
ネット掲載の取引形態で『仲介』と標記されてある情報の中古マンションが大半でこの仲介標記のあるマンションは『仲介手数料』の費用負担がると思って下さい。
仲介手数料は 取引価格（売買代金）×3％+60,000円にて算出した価格に消費税を加えた価格になります。
例えば2000万円のマンションであれな660,000円に66,000円の消費税を合計した726,000円が仲介料となり仲介した不動産会社に支払い事になります。
新築マンションの場合はと申しますと・・折込やネットの掲載で取引形態が『売主』又は『販売代理』と標記されてあります。売主が不動産会社である場合にこの売主業者と直接の売買取引を行う場合には仲介が発生せず、仲介手数料の負担がございません。また販売代理は売主業者の代わりに不動産会社が代理にて販売しますので、これも仲介ではなく仲介手数料が発生しません。
②新築時の管理基金の支払い
新築で購入された買主様の負担になる基金制度。この制度が導入されて20年近くになりますが、今は一般的な諸費用になりました。昔は毎月貯蓄していく積立金ってゼロから始まってましたが、近年の新築マンションは所有者が購入時に一括で管理組合に入居者全員で払いますのでスタートがゼロではなくある程度溜まった状態より運営される事になります。この制度で毎月の積立金の上昇を緩和する事にも繋がるらしいです。緩和ですので上がらない訳ではございません。最近は長期修繕計画が決められており5年ごとの上昇がございます。新築購入にはこの基金の負担があり、中古にはございません。
上記①と②の負担が新築マンション、中古マンションにはそれぞれに負担内容が変わってきます。
６、まとめ
本題の中古マンションは上記の基金の負担がなく仲介手数料の負担があり、最初の方でお伝えした現状渡しに対するリフォーム費用が掛かるので結局新築と左程変わらないのではないかと思いますよね。ただ、新築時のマンション価格より中古になれば価格もそれなり安くなっております。
2020年の久留米市内の中古マンション市況では築10年以内のマンションが人気で売れ行きも良いと思います。近年のマンション建築に要する建築費が急騰し、それに伴い販売価格も上昇しています。築10年までの物件価格は新築時より多少下がってる程度で大幅な値下がりはしてませんが、現在販売中の新築よりは安いを言えます。
久留米市内の中古マンションとは
（１）現状渡しが多く、ご家族でリフォームを行う楽しみがある
（２）リフォームするなら住宅ローンの金利が適応できる購入時がお得
（３）居住中でも見れる事、売主様より生活の情報も聞けるメリットがある。
（４）仲介手数料やリフォーム費用の負担があるものの新築より安い
久留米市内の分譲マンションの売却や購入はみんなの不動産本舗にお任せ下さい。
