久留米市内の中古売却価格の算出に関して｜久留米市内の西国分小学校・諏訪中学校周辺地域の不動産のご相談ならみんなの不動産本舗へ

筆者久保強

不動産キャリア35年

担当してくれて良かったと言って頂ける様にと常日頃『お役立ちの精神』で頑張り続けて30年。お客様に感謝して感謝される様に頑張ります。無理なく・リスク少なく・安心の不動産情報提供を心掛けておりますので末永くお客様のパートナーとしてありたいと思ってます。

久留米市内の中古マンション売却価格の算出に関して

久留米市内には250棟程度の分譲マンションがございます。内大半が中古マンションです。中古マンションを売却される場合の価格算出（査定）は中古マンションの取引事例を元に価格の算出を致しますが、最近ネットで価格相場を見れるサイトがございます。私はあまり見てませんが・・あくまで指標です。当社は不動産売買の中の当社が最も得意分野でございます、本日は中古マンションの価格についてお話を致します。

ご所有のマンションを転勤や、住み替え等の理由により売却したいと思われたら不動産会社へ査定依頼をされると思います。査定で一番多く使用されるのは取引事例です。ご所有されるマンションや近隣のマンションの広さ、開口部、階数を査定されるマンションと比較して加点・原点をする方式で価格を算出します。ソフトは不動産会社によって使用する物が違いますが、ほぼ相場価格が計算されて来ます。ではこの金額で売却するのかと申しますと当社の場合はほとんど査定ソフトで計算した価格での販売開始にはなりません。何故なら取引事例で対象としたマンションの価格が必ずしも適正ではないからです。販売価格を決めるのはあくまでご所有者様になります。仮に2000万円での算出した価格をご提示しても、ご所有者それぞれのご事情が違う事がありますし、上記で述べた適正であるかないかの問題もあります。その上で比較した部屋との違いとして下記の事項がございます。

１、比較としたマンションの所有者が売却を急がれて場合　　価格は下がります。

２、比較したマンションの金融機関の借り入れが少ない場合や借入してない場合に上記１の様に急いで売りたいから安価で売り出された場合もあります。

３、比較したマンションではお部屋の損傷が多々あり、査定依頼されたお部屋の方が保存状況が良い場合や入居中にリフォームしてあり、設備の向上や内装が良くなってる場合もあるかもしれません。この場合は当然価格は2000万ではないと言いきれます。

売却で一番大事なところは上記の２の金融機関よりの借り入れの残高がいくらあるかが最も重要です。例えば上記の2000万円の提示をさせて頂いても借入金額の残高が2200万あるのであれば2000万円で売却しても残り200万を他から用立てしないと繰り上げ返済もできません。また経費が別途かかりますので200万円プラス諸経費が必要となります。売却する場合の諸経費として

①　仲介手数料（価格の3％＋6万の別途消費税）

②　印紙代

③　抵当権抹消登記や住所変更登記（場合により生じる経費です）

仮に売却して借入を返済して手出し無しで売りたいと思われた場合は下記の内容を考慮して売り出します。

例）借入残高　2000万円　借入があれば抵当件抹消登記があります。抹消費用は評価額により変わりますのでここでは概算で17,000円程度とします（正式には取引される司法書士が計算）以上の事により下記の内容となります。

20,000,000（残高）＋726,000円（仲介料）＋10,000円（印紙代）＋17,000円（抹消費用）必要経費として20,753,000円となります。

これにより売買を成立でき、諸経費もまかなう金額として最低でも20,800,000円で販売する事が必要となりこれを元に売り出し価格となる場合が多いです。残高が低い場合に残高を返済し、経費を支払って手元に残る金額がいくら必要かで価格を決めます。

ただ、相場はある程度ありますので、相場より大きく相違すれば売却できないと思いますので、ある程度は査定して頂いた金額を見安にすれば良いと思います。

また上記１の売却までの期間をお急ぎでないのであれば少し高めに販売を開始しても良いと思います。最終的に価格を決めるのはご所有者様になりますので。

価格査定にも早期売却可能価格とチャレンジ価格があります。私は実際に売り出してみないと価格も絶対はないと思います。売り出したそのマンションをその間取りをどうしても欲しいと思われる方が現れたら高く売却も可能ですし、反面、まったくお客様の問い合わせや案内もない場合は結果価格が不適正で、人気がないのかもしれません。このことは実際売り出してみないと分かりません。

ここで注意して頂きたい事は、適正価格とはかけ離れた価格で査定のご提案をされる不動産会社もございます。査定は競争になり、依頼を受けたい為に高額な金額で売りないと解ってて提示して来る事もあります。その会社はご所有者様にとっては神様みたいに思えるでしょう・・ですが本当は私から言えば神様ではなくひどい会社と言いたいです。

当社の販売価格の提示に関しては、当然取引事例を元に査定書を作成させて頂きます。その価格にもチャンレンジ価格が可能かどうかもご対案申し上げます。その根拠は久留米市内で30年不動産勤務をして内25年間をマンションの仲介を中心に担当し開業した以降も中古マンションの仲介の実績が多いからです。

ご家族で購入された大切なマンションです。少しでも高く、少しでも早く売却のご縁を作れる様に、販売努力を致します。自社の販売力でけでなく同業他社様のお力を借り事もやります。情報は隠さず、抑えず流通させます。そのお陰で2019年11月1日現在で20部屋の販売と今月契約予定で販売する物件が少ないなりました。

ご所有者様で売却をされたいと思われましたら是非とも当社みんなの不動産本舗までお気軽にご相談下さい。全力で販売努力をお約束します。

また売却でなく中古マンションの賃貸管理・リフォーム等もご相談をお受けしております。一人でも多くの方のお役に立てます様に今後も頑張ります。

久留米市内の中古マンションの事ならお任せ下さい。